قولنامه از نظر دکتر جعفری لنگرودی عبارت است از: «سندی که حاکی از قرار و مدار طرفین مراضات بر انتقال، در امری مالی برای تعهد فعل معین با تنظیم سند و درج وجه التزام برای متخلف مفاد آن از لزوم برخوردار است.» در تعریفی دیگر از دکتر کاتوزیان بیان شده است: «در مواردی که خریدار و فروشنده قصد معامله ای را دارند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است قراردادی را می بندند و تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاص انجام دهند؛ سندی را که در این باب تنظیم می شود، وعده بیع و در زبان عرف قولنامه می نامند.» بنا بر اصل حاکمیت اراده که در متون قانونی از جمله مواد ۱۹۱ و ۳۳۹ قانون مدنی اشاره شده است، هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرارداد انشاء می کند در عالم اعتبار و حقوق تحقق یابد و هیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد؛ مگر اینکه مانع مزبور برخاسته از یک مصلحت باشد، مانند تاثیر اراده در معامله مربوط به مواد مخدر. پس اگر از منظر صحت اراده و نفوذ آن به موضوع نگریسته شود چنین برداشت می کنیم که، فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست؛ بلکه باید آن را معامله صحیحی شمرد که پیش از ثبت سند عادی نزد ادارات دولتی و محاکم دادگستری، پذیرفته نیست؛ به عبارت دیگر سند عادی از لحاظ ثبوت صحیح بوده ولی از نظر اثبات قابل قبول نمی باشد. با نگاهی گویا به بعضی از مواد قانون ثبت به نظر نمی رسد که فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی باطل باشد؛ بلکه آنچه که به اتفاق در مواد پیرامون آن ذکر شده است دال بر آثار آن در استفاده در ادارات دولتی و... می باشد، مانند ماده ۴۸ قانون ثبت که اشاره به عدم پذیرش این گونه اسناد در ادارات و محاکم دارد و از این لحاظ گفته میشود آنچه در ماده ۴۸ مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است سند معامله است نه خود معامله و در این که عنوان محاکم در کنار ادارات در این ماده یاد شده است منظور به صرف ارائه آن نزد ادارات و محاكم بدون رسیدگی و رأی قضایی مورد نظر است نه اینکه در مقام دعوى و حتى منظور قانونگذار در غیر ممکن بودن در ارائه به ادارات هم فهمیده نمیشود که سند باطل است بلکه مفهوم آن این است که برای اعمال تصرفات مالکانه مانند وثیقه گذاشتن ملک سند ثبت نشده در بانک ها یا تحصیل پروانه ساختمانی و .... ممکن نیست. به این ترتیب در مقام تفسیر ماده ۴۸ قانون ثبت چنین پنداشته شده است که عنایت قانونگذار صرفاً سند ثبت نشده معامله غیر منقول و هدف محدود کردن حجیت و آثار سند مزبور بوده است نه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج در قولنامه همچنین ماده ۲۲ قانون ثبت که می گوید: «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت.» دلالت بر بطلان معامله ای که در دفتر املاک ثبت نشده است، ندارد.
▪️هدف از تنظیم قولنامههدف از تنظیم قولنامه، اطمینان طرفین قرارداد از جهت تعهد طرف مقابلشان برای بستن عقد بیع و انتقال مال است. چراکه معمولا افراد با این هدف که یک سری مقدمات را برای بستن قرارداد خرید و فروش مثل پرداخت عوارض و مالیات ، دریافت مجوز از شهرداری و … را فراهم کنند ، قولنامه منعقد می کنند. در قولنامه طرفین به یکدیگر تعهد می دهند که بعد با هم عقد بیعی (قرارداد خرید و فروش) منعقد کنند و مالی را به یکدیگر منتقل کنند.
▪️ویژگی های قولنامهاولین ویژگی قولنامه ها، این است که قرارداد لازم و غیر قابل فسخ است و تنها، در صورت وجود حق فسخ و خیارات قانونی، طرفین می توانند، اقدام به فسخ آن نمایند.
دومین ویژگی قولنامه ها اعم از قولنامه زمین یا خانه، این است که سندی عادی است و شامل ویژگی های اسناد عادی می باشد. از جمله اینکه؛ قابلیت ارایه در محاکم در مقام دفاع یا اقامه دعوا، به عنوان سند را دارد، دارای مهر و امضا است و توسط افراد، بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، تنظیم شده است و می توان نسبت به آن، ادعای تردید و انکار مطرح کرد.
سومین ویژگی قولنامه، در قدرت الزام قراردادی و دریافت وجه التزام است. بعد از انقلاب اسلامی، اعتبار قولنامه، بر اساس نظرات فقها کم شد و آن را تنها، یک شرط ابتدایی و غیر ضروری تلقی کردند. اگر این تفسیر، مورد قبول باشد، دیگر وجود وجه التزام، برای کسی که به تعهد خود، طبق قولنامه، عمل نکرده است، بی دلیل خواهد بود. اما، این نظریه با رویه عملی و استدلال بعضی از حقوقدانان تفاوت دارد و قولنامه، هنوز، به عنوان قراردادی معتبر، مورد استفاده عموم قرار می گیرد.این پیش قرارداد، یک عقد معین در قانون مدنی نبوده و اعتبار آن، تابع ماده ۱۰ قانون مذکور می‌باشد که مقرر داشته: «قرارداد‌های خصوصی، نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»

جمع آوری و نگارش بختیار سیدنظامی (کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق)

ویرایش نوید دولت آبادی فراهانی (کارشناس رسمی دادگستری)