اخیرا قرار کارشناسی در اختیار قرار گرفت که در آن قاضی صادر کننده قرار ارجاع امر به کارشناس، تعیین حق پذیره وقف را به کارشناس ارجاع نموده بود. در این قرار چند مورد مبهم به چشم می خورد که اشاره بدان بهانه ای است برای بازکردن و واکاوی حق پذیره و نقش کارشناس در تعیین آن

قرار ارجاع امر به کارشناسی

تصمیم دادگاه : با توجه به محتویات پرونده، اظهارات طرفین و درخواست خواهان/وکلای خواهان مبنی بر انجام کارشناسی و نظر به فنی بودن موضوع و ضرورت انجام کارشناسی جهت کشف حقیقت و واقع و به استناد مواد ٢۵٧ و ٢۵٨ و ٢۵٩ و ۲۶۰ و ۲۶۱ و ۲۶۲ و ۲۶۴ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناسی را صادر و اعلام می نماید تا کارشناس منتخب با مطالعه پرونده، بررسی اظهارات طرفین، بررسی اسناد و مدارک طرفین، مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک بخش کهریزک و بررسی و مطالعه پرونده ثبتی مربوط به اراضی و پلاک موضوع دعوا و مراجعه به محل وقوع ملک موضوع دعوا و معاینه محلی آن با حضور طرفین ، نسبت به موارد ذیل به صورت مکتوب و مستدل ظرف مدت ۲۰ روز اظهار نظر نماید.

۱ - ترسیم کروکی و محل وقوع دقیق ملک و پلاک موضوع دعوا با حدود اربعه آن

۲- تعیین مساحت دقیق پلاک موضوع دعوا

٣- آدرس دقیق محل وقوع ملک و پلاک موضوع دعوا، مشخص شود.

۴- آیا پلاک استنادی خواهان، یا ملک موضوع دعوا در محل انطباق دارد یا خیر؟

۵- آیا ملک مذکور یا بخشی از آن در تصرف خوانده/خواندگان یا یکی از آنها قرار دارد یا خیر؟ و تاریخ تصرف به صورت دقیق مشخص گردد.

۶- در صورت مثبت بودن پاسخ سوال قبل، نوع تصرفات خوانده/خواندگان و میزان تصرفات ایشان در ملک موضوع دعوا، مشخص گردد و محل تصرف خوانده در کروکی پلاک جانمایی شود و آدرس دقیق محل وقوع ملک مورد تصرف خوانده/خواندگان مشخص شود.

٨-محاسبه پذیره انتقال بر مبنای ماده ۲ و ۹ آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره مصوب ١٣۵۶/٢/١٠ 

9- در صورت تغییر کاربری ملک متنازع فیه از مسکونی به تجاری، محاسبه پذیره تغییر کاربری از مسکونی به تجاری

در راستای قرار کارشناسی صادره فوق از میان کارشناسان رسمی موجود در حوزه قضایی و به قید قرعه آقای ... به عنوان کارشناس در امور ثبتی، تعیین میگردد و به صورت علی الحساب، مبلغ ده میلیون ریال به عنوان دستمزد و حق الزحمه کارشناسی تعیین میشود که پرداخت آن به عهده خواهان/خواهان ها می باشد. دستمزد تعیین شده به صورت على الحساب می باشد و با لحاظ حجم کار کارشناسی، ممکن است پس از اظهار نظر کارشناسی، افزایش پیدا کند.

مقرر است دفتر محترم، ١-پرونده مقید به وقت نظارت (احتیاطی) باشد. ٢-قرار ارجاع امر به کارشناسی به وکیل وکلای خواهان/خواهانها ابلاغ و در اخطاریه ایشان قید شود، ظرف ... هفته نسبت به تودیع حق الزحمه کارشناسی در حساب سپرده دادگستری اقدام نماید والا کارشناسی از عداد دلایل...

نقدی و توضیحی بر مفاد قرار ارجاع امر به کارشناس

بر اساس مفاد قرار ارجاع امر به کارشناس (بندهای ٨ و ٩) محاسبه پذیره انتقال به کارشناس ابلاغ شده است، علی الظاهر قاضی صادر کننده قرار ارجاع امر به کارشناس، با اشاره به آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب ١٣۶۵/٠٢/١٠ هیات وزیران که سهوا ١٣۵۶/٢/١٠ عنوان شده است، درصدد است با دخالت کارشناس منتخب و با ارجاع امر به او حق پذیره وقف را تعیین نماید که البته به جهت عدم دسترسی به محتوای پرونده، منشاء این تصمیم مشخص نیست. فارغ از این موضوع، تصمیم بر تعیین چنین حقی در صلاحیت کارشناس نیست، زیرا «پذیره» عبارت است از مبلغی که سازمان اوقاف یا متولی خاص موقوفه در ازای واگذاری ملک به شخص دریافت می کند و مستأجر نیز مبلغ اجاره بها را به صورت ماهانه یا سالانه میپردازد؛ برای مثال ملک موقوفه ای با تولیت آستان قدس رضوی در مجتمعی تجاری با صد متر مربع مساحت و پلاک ثبتی مشخص بـا کـاربری تجاری واقع شده است. کارشناسان، حق تقدیمی یا پذیره این ملک را سیصد میلیون تومان تعیین میکنند. فرد متقاضی باید این مبلغ را به صورت کامـل بـه مـتـولی پرداخت کند و علاوه بر آن اجاره آن را نیز بپردازد. چنان که گذشت، مبلغ سـیـصـد میلیون تومان در آستان قدس، حق تقدیمی و در سازمان اوقاف و امور خیریه پذیره نام گذاری شده است، با این تفاوت که آستان قدس رضوی در تعیین حق تقدیمی ۶۰ تا ۷۰ درصد ارزش واقعی ملک را لحاظ می کند؛ حال آنکه در سازمان اوقاف فقط ۳۰ درصد ارزش واقعی ملک در نظر گرفته می شود. در نتیجه مبلغ اجاره ای که شخص به آستان قدس رضوی می پردازد بسیار ناچیزتر از مبلغی است که به سازمان اوقاف می دهد. به همین جهت استیجار اراضی آستان قدس شباهت زیادی به ملکیت می یابد و افراد متقاضی تمایل بیشتری نسبت به آن نشان می دهند.

 در قانون مدنی ایران سخنی از پذیره یا حق تقدیمی نیست، ولی در تبصره ماده ۱۳ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه، قانون گذار مقرر می دارد که دولت نحوۀ وصول اهدایی و پذیره را تعیین می کند.

دولت در تاریخ ١٣۶۵/٢/١٠ بنا به پیشنهاد وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی بـه شماره ۶٩۶.٨.٢٩٩٣.١١ مورخه ١٣۶۴/۵/٩ آیین نامه نحوه وصول پذیره و اهدایی را تصویب کرد. در ماده ۱ این آیین نامه آمده است:

 «در مواردی که زمین بلامعارض وقفی ابتدائاً با اعطای حق تملک اعیان جهت احداث واحد مسکونی و صنعتی دارای موافقت اصولی به اجاره واگذار شود، ۳۰ درصد قیمت عادله و روز زمین طبق نظر کارشناس دادگستری و یا خبره محلی بـه هنگام تنظیم سند اجاره به عنوان پذیره ابتدایی، علاوه بـر مـال الاجاره روز، از متقاضی اعم از شخص حقیقی یا حقوقی دریافت خواهد شد. بدیهی است نحوه استفاده از مورد اجاره باید در سند اجاره قید گردد.» 

بنابراین سازمان اوقاف و امور خیریه موظف است طبق ماده ۱ این قانون ۳۰ درصد قیمت واقعی زمین را پذیره بگیرد.

ذکر این نکته هم ضروری است که طبق آرا به شماره‌های ۲۱۶۱ و ۲۱۶۲ هیات عمومی دیوان عدالت اداری مورخ ۱۳۹۷/۱۲/۲۱ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری حکم بر ابطال مواد ۱، ۲، ۳، ۴، ۵ آیین‌نامه نحوه ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب سال ۱۳۶۵ هیأت وزیران از تاریخ تصویب آیین‌نامه صادر شده است و مشخص نیست کارشناس چگونه می تواند ماده ابطال شده را ملاک نظر خود قرار دهد.

نکته دیگری که در مفاد قرار کارشناسی جلب توجه می کند بند ٩ آن است که در آن اعلام شده است: « در صورت تغییر کاربری ملک متنازع فیه از مسکونی به تجاری، محاسبه پذیره تغییر کاربری از مسکونی به تجاری به چه میزان است...» این سوال هم دارای ابهام است که منظور از پذیره تغییر کاربری چیست؟
یادآور می شود در دفترچه عوارض محلی مورد استفاده شهرداری‌ها از عوارضی با عنوان «عوارض پذیره» یاد شده است که اساسا با حق پذیره موضوع وقف متفاوت است و حتی با آن قرابت حقوقی ندارد. تعریفی از «عوارض پذیره» در منابع وجود ندارد، اما عنوانی است که در واقع به معنی عوارض فعالیت مطرح است و نوعی عوارض صدور پروانه می باشد. این نوع عوارض از آذر ١٣٩۶ قانونی شناخته شده است.
- بخشنامه شماره ٢۴١۵٠-١٣۶٩/١/١٧ وزارت کشور در مورد اخذ عوارض پذیره، سال بهره برداری را ملاک محاسبه عوارض تغییرکاربری قرارداده است.

بختیار سیدنظامی (کارشناس دادگستری و دانش آموخته حقوق)