یکی از موضوعات مهم نظری و عملی باب وقف، حق تقدیمی یا پذیره است. در ازای اولویتی که برای فرد در این ملک و تمدید اجاره آن ایجاد می شود، مبلغی تحت عنوان حق تقدیمی یا پذیره دریافت می گردد. از نظر کارکرد، پرداخت پذیره از سوی مستأجران املاک موقوفه، در حکـم عـوض تصرفات در عین موقوفه محسوب می شود؛ به این دلیل که مستأجران با پرداخت پذیره، محق در احداث بنا یا مستحدثات در زمین وقفی میشوند. در تولیت و مدیریت موقوفه وظیفه توجه به اهداف واقف و رعایت مصلحت موقوف علیهم ایجاب مینماید که املاک وقفی به نحوی اداره شوند که نه تنها از رونق اقتصادی نیفتند، بلکه با قرار گرفتن در چرخه اقتصادی موجبات آبادانی و احیای آنها فراهم گردد و در نتیجه، غبطه و منافع موقوف عليهم بیشتر تأمین شود. خروج زمینهای موقوفه کشاورزی از انتفاع مورد نظر واقف در نتیجه قرار گرفتن در محدوده شهری، یکی از چالشهای اداره موقوفات محسوب می شود. هر چند از دیدگاه مشهور فقـه امامیه و ماده ۸۸-٨٩ قانون مدنی در صورت عدم امکان انتفاع منافع مـورد نـظـر واقـف، می توان مال موقوفه را فروخت و از ثمن آن، مالی خریداری کرد کـه هـدف واقف را تأمین کند،( فروش مال وقفـى جـز در مواردِ تصریح شده در مواد ۸۸-۸۹ قانون مدنی صحیح نیست در فقه نیز در این باره نزدیک به ده مورد یاد شده است. ماده ۸۸ قانون مدنی- بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود. ماده ۸۹ قانون مدنی-هر گاه بعض موقوفه خراب یا مشرف به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد همان بعض فروخته میشود مگر اینکه خرابی بعض سبب سلب انتفاع قسمتی که باقیمانده است بشود در این صورت تمام فروخته میشود.) ولی سرمایه محسوب شدن زمین و تفاوت فاحش قیمت زمین مسکونی نسبت به زمین کشاورزی باعث شد که در این گونه موارد روشهایی انتخاب شوند که به مصلحت موقوف علیهم و اهداف واقف نزدیکتر باشند. لذا به منظور واگذاری تصرف و حفظ وقفیت ملک، قراردادهای اجاره بلند مدت با شرط ضمنی پرداخت پذیره رایج گردید که در بیشتر کشورهای عربی «عقد حُکـر» نامیده شد. در حقــوق ایران نیز چنین ماهیتی به استناد ماده ۱ آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب ۱۳۶۵/۲/۱۰ هیئت وزیران مورد شناسایی واقع شد که در ۱۳۸۲/۸/۷ اصلاح گردید.
سازمان اوقاف و امور خیریه که تحت نظر متولی خاص اداره میشود برای حل این مشکل سیستمی را برنامه ریزی کرده است که علاوه بر تأمین منافع وقف، موقوفه را از وقفيـت خـارج نمی سازد. این اقدام در سازمان اوقاف و امور خیریه در قالب «پذیره» و در برخی سازمان های دیگر مثل آستان قدس رضوی در قالب «حق تقدیمی» اجرا شده است.
از آنجا که اموال و املاک موقوفه خرید و فروش نمی شود، متولیان وقف می توانند پس از کارشناسی با در نظر گرفتن عواملی از قبیل موقعیت جغرافیایی و نوع کاربری قیمتی را با عنوان «پذیره» تعیین کنند و این املاک را در قالب قرارداد اجاره، به متقاضیان واگذار کنند و سالانه مبلغی را بابت اجاره از آنها بگیرند. این گونه قراردادها ۸ تا ۱۰ ساله است مگر اینکه موجبات فسخ اجاره فراهم گردد. آغاز این قراردادها در سازمان اوقاف به بعد از انقلاب اسلامی و سال ۱۳۶۵ و تصویب «آیین نامۀ نحوۀ وصول پذیره و اهدایی» بر می گردد. پس از انقلاب، در آستان قدس نیز شاهد انعقاد این گونه قراردادها تحت عنوان «حق تقدیمی» هستیم.
پذیره
«پذیره» عبارت است از مبلغی که سازمان اوقاف یا متولی خاص موقوفه در ازای واگذاری ملک به شخص دریافت میکند و مستأجر نیز مبلغ اجاره بها را به صورت ماهانه یا سالانه میپردازد؛ برای مثال ملک موقوفه ای با تولیت آستان قدس رضوی در مجتمعی تجاری با صد متر مربع مساحت و پلاک ثبتی مشخص بـا کـاربری تجاری واقع شده است. کارشناسان، حق تقدیمی یا پذیره این ملک را سیصد میلیون تومان تعیین میکنند. فرد متقاضی باید این مبلغ را به صورت کامـل بـه مـتـولی پرداخت کند و علاوه بر آن اجاره آن را نیز بپردازد. چنان که گذشت، مبلغ سـیـصـد میلیون تومان در آستان قدس حق تقدیمی و در سازمان اوقاف و امور خیریه پذیره نام گذاری شده است، با این تفاوت که آستان قدس رضوی در تعیین حق تقدیمی ۶۰ تا ۷۰ درصد ارزش واقعی ملک را لحاظ می کند؛ حال آنکه در سازمان اوقاف فقط ۳۰ درصد ارزش واقعی ملک در نظر گرفته می شود. در نتیجه مبلغ اجاره ای که شخص به آستان قدس رضوی می پردازد بسیار ناچیزتر از مبلغی است که به سازمان اوقاف می دهد. به همین جهت استیجار اراضی آستان قدس شباهت زیادی به ملکیت مییابد و افراد متقاضی تمایل بیشتری نسبت به آن نشان میدهند.
در قانون مدنی ایران سخنی از پذیره یا حق تقدیمی نیست، ولی در تبصره ماده ۱۳ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه، قانون گذار مقرر می دارد که دولت نحوۀ وصول اهدایی و پذیره را تعیین می کند. دولت در تاریخ ١٣۶۵/٠٢/١٠ بنا به پیشنهاد وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی بـه شماره ١١/٢٩٩/٨/۶٩۶ مورخه ۶۴/٠۵/٠٩ آیین نامه نحوه وصول پذیره و اهدایی را تصویب کرد. در ماده ۱ این آیین نامه آمده است:
«در مواردی که زمین بلامعارض وقفی ابتدائاً با اعطای حق تملک اعیان جهت احداث واحد مسکونی و صنعتی دارای موافقت اصولی به اجاره واگذار شود، ۳۰ درصد قیمت عادله و روز زمین طبق نظر کارشناس دادگستری و یا خبره محلی بـه هنگام تنظیم سند اجاره به عنوان پذیره ابتدایی، علاوه بـر مـال الاجاره روز، از متقاضی اعم از شخص حقیقی یا حقوقی دریافت خواهد شد. بدیهی است نحوه استفاده از مورد اجاره باید در سند اجاره قید گردد.»
بنابراین سازمان اوقاف و امور خیریه موظف است طبق ماده ۱ این قانون ۳۰ درصد قیمت واقعی زمین را پذیره بگیرد.
انواع پذیره
هر چند پذیره از حیث چیستی، ماهیت واحدی است، ولی از حیث زمان پرداخت یا منشأ پرداخت قابل تفکیک است که این موضوع از حیث تطابق پذیره با موازین شرعی دارای اهمیت است. لذا انواع پذیره مطابق مقررات وقف مورد بررسی قرار می گیرد.
۱- پذیره ابتدایی
پذیره ابتدایی، پذیره ای است که در اولین واگذاری عین موقوفه، مستأجر بایـد بـه سازمان حقوقی موقوفه پرداخت کند. مبلغ این پذیره به استناد ماده ۱ آیین نامه نحوه و ترتيب وصول پذیره و اهدایی مصوب ۱۳۶۵/۲/۱۰، حداقل ۳۰٪ قیمت زمین است. بدون تردید گسترش جمعیت و گران شدن قیمت اراضی شهری از یک طرف، توسعه شهرها و لزوم استفاده از اراضی منطبق بر کاربریهای تعریف شده در نقشه های هادی و جامع شهرها از طرف دیگر، متولی موقوفه را ناچار به واگذاری اراضی که کاربری آنها مطابق توسعه شهری، از کشاورزی به مسکونی تبدیل شده، به اشخاص نمود. امــا در راستای تبعیت از قواعد آمره وقف، متولیان از واگذاری عین زمین منصرف شدند و به واگذاری تصرف در آن روی آوردند. از سوی دیگر اشخاص زمانی حاضر به سرمایه گذاری در املاک موقوفه در قالب عقد اجاره میشوند که از دوام حقوق خود نسبت به عرصه و امکان حفظ سرمایه گذاری خود اطمینان حاصل کنند. لذا چون پذیرش چنین چیزی از سوی متولیان موقوفه بدون دریافت ما بازاء مناسب، در راستای رعایت مصلحت و غبطه موقوف عليهم ممکن نبوده، ماهیت «پذیره» ایجاد شد. به هـر حال، پذیره ابتدایی مبلغی است که اولین مستأجر زمین موقوفه باید به سازمان حقوقی وقف پرداخت نماید.
٢-پذیره انتقالی
پذیره انتقالی، پذیره ای است که متصرف در زمان واگذاری اجاره به دیگری به موقوفه پرداخت مینماید. مبلغ این پذیره معادل ۱۵ درصد ما به التفاوت قیمت زمین در زمان انعقاد قرارداد اجاره و زمان انتقال آن یا ۱۵ درصد مازاد و اضافه قیمت بازاری زمین نسبت به زمان انعقاد قرارداد تا زمان انتقال آن میباشد. مستند پذیره انتقالی، ماده ۲ آیین نامه نحوه و ترتيب وصول پذیره و اهدایی مصوب ۱۳۶۵ میباشد که در بند ۲۳ دستورالعمل مربوط به تعاریف و اصطلاحات سازمان اوقاف و امور خیریه صادره از نماینده وقت ولی فقیه چنین تعریف شده است: «پذیره [ انتقالی] وجهی است که... به هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیرۀ انتقالی، به نفع موقوفه با رعایت آیین نامه مربوط دریافت خواهد شد.»
٣-پذیره تراکم
پذیره تراکم عبارت از مبلغی است که در قبال احداث بنای بیشتر از متراژ توافق شده در قرارداد اجاره مستأجر باید به سازمان اوقاف پرداخت نماید. این نوع پذیره در بخشنامه شماره ۲۰۶۰ مورخ ۷۳/۳/۷ سازمان اوقاف و امور خیریه شناسایی و مقرر شده است.«در مواردی که مستأجر زمین موقوفه را جهت احداث واحد معینی اجاره نموده و با خرید مساحت زیربنای مازاد بر تراکم از شهرداری مجوز احداث بناهای به مراتب بیشتر از واحدهای پیش بینی شده در سند اجاره را اخذ مینماید، موظف است ۳۰ درصد پذیره قانونی را به عنوان ما به التفاوت نسبت به زمان ایجار، به موقوفه بپردازد.»
مشروعیت این نوع پذیره مورد اختلاف است؛ برای مثال، شعبه ۶ دادگاه تجدید نظر تهران طی دادنامه شماره ۵۹۷ مورخ ۸۹/۴/۳۰ دریافت چنین وجهی را توسط موقوفه، فاقد وجاهت قانونی دانسته است. اما شورای نگهبان در نظریه شماره ۷۱۱۱/۳۰/۸۳ مورخ ۸۳/۱/۲۰ و دیوان عدالت اداری در دادنامه شماره ۴۶۷ مورخ ۱۳۸۴/۹/۲۰، اخذ مبلغی تحت عنوان پذیره تراکم را نامشروع ندانسته است. به نظر میرسد وادار کردن متصرف به پرداخت پذیره تراکم فاقد مشروعیت قانونی و وجاهت شرعی است؛ زیرا مطابق با موازین شرعی متصرف فقط ملزم به آثار اصل عقد و شروط ضمن آن میباشد که معمولا چنین شرطی در قرارداد اجاره درج نمی شود. از حيث قانونی نیز متولیان باید اختیار قانونی اخذ پذیره تراکم را داشته باشند که در قانون، چنین اختیاری شناسایی نشده است.
جایگاه حقوقی پذیره
با توجه به اینکه رابطه سازمان حقوقی وقف و متصرف زمین اوقافی، تابع عقد اجاره است که ارکان آن منفعت زمین و مال الاجاره میباشند موضوع قابل بررسی ایــن اســت که پرداخت پذیره چه نقشی در قرارداد دارد؟ هر چند اقتضای اجاره آن است که موقت باشد و اجاره های معمولی به صورت یک ساله منعقد میشوند اما در اجاره زمین وقفی که امروزه عمدتاً سه ساله و بیشتر منعقد میشود با توجه به اینکه از سویی استیفای منفعت موضوع اجاره، نیازمند مدت زمان طولانی است و از سوی دیگر، متصرف بـا احداث اعیانی مالک مستحدثات میباشد که به اقتضای حرمت مال مسلم باید از او حمایت شود، لذا در صورت درخواست مستأجر، موقوفه ملزم به تمديد قرارداد اجاره است. در نتیجه چون اختیار سازمان حقوقی اوقاف در تخلیه مستأجر محدود میشود، برای جبران این محدودیت سازمان حقوقی وقف در ضمن اجاره شرط پذیره می کند تا تحدید اختیار او در عدم تخلیه با مبلغ پذیره تعدیل شود و در مقابل، مستأجر نیز حق بهره برداری بلندمدت را در قالب اجاره از زمین اوقافی داشته باشد. بنابراین پذیره ابتدایی، عوض حقی است که مستأجر در زمین وقفـی بـه دسـت می آورد و پذیره انتقالی عوض صدور مجوز انتقالِ زمین اوقافی به ثالث در جهت استفاده کامل از حق اعیانی مستأجر است. پس در قبال این واگذاری بلند مدت کـه بـه دلالت التزامی تمام منفعت موقوفه و تا حدی تمام ارزش زمین را شامل می شود، موقوفه محق دریافت این مبلغ میباشد که بعضاً معادل با قیمت ملک است. لذا اگر مستأجر در زمین اوقافی، بنا یا حق اعیانی داشته، سازمان حقوقی وقف فقط می تواند مال الاجاره زمین را به قیمت عادله روز مطالبه کند و حق مطالبه پذیره ابتدایی را ندارد؛ چون متصرف در زمین احداث بنا کرده و مالکیت او محترم است. بنابراین مطالبه پذیره در اجاره هایی که بعد از تاریخ ۶۳/۱۰/۲ منعقد میشوند، قانونی است، ولی نسبت بـه اجاره هایی که قبل از این تاریخ منعقد شده اند و مستأجر در آن احداث بنا کرده، مطالبه پذیره غیر قانونی است؛ چون قراردادها از حیث اعتبار و آثار، تابع قوانين و مقررات جاری زمان انعقاد می باشند. بنابراین پذیره ابتدایی، در حكـم عوض اختيار تصرف و احداث بنا در مال موقوفه است و پذیره انتقالی در حکم عوض اذن متولی به انتقال آن به ثالث میباشد.
معیارهای تعیین مبلغ پذیره
ساختار حقوقی وقف، اعم از عام و خاص قبل از آنکه یک نهاد اقتصادی باشد، ساختاری خیریه - فرهنگی است. متأسفانه از این بعد ساختار حقوقی وقف در دوره معاصر غفلت شده و فقط گاه گاهی چند اقدام فرهنگی به نام سازمان حقوقی وقـف انجام می شود. در حالی که مراد این است که باید تولیت وقف، طوری سازمان حقوقی وقف را مدیریت کند که علاوه بر حفظ غبطه و منفعت موقوف عليهم و ملاحظه اهداف واقف، جنبه فرهنگی آن در نظر مردم، غلبه بر جنبه اقتصادی آن داشته باشد. لذا معیارهایی که در پرتو آنها مبلغ پذیره باید تعیین شود، مورد اشاره قرار می گیرند.
اولین و بنیادی ترین معیار مدیریت و تولیت موقوفه، خیرخواهی و خیررسانی است که باید طوری قراردادهای موقوفه با اشخاص منعقد شود که حس خیر خواهی را در جامعه القا کند؛ چون وقف ناشی از اراده واقف در تحقق امور خیریه می باشد، که آرمانهای انسانی و نیات نوع دوستی و غیر خواهی از انگیزه های اصلی آن است (طباطبایی یزدی، ۱۳۷۷ (۱۸۶) . لذا ضروری است در کیفیت اداره وقف به نحوی عمل شود که به اقتضای عموم حديث «الوقوف على حسب ما يوقفها أهلها» باشد. بر این اساس، سازمان حقوقی وقف باید در پرتو دو اصل خیرخواهی که ملاک اصلی آن هدف واقف است و نیز اصل احساس خیر رسانی از طرف مردم، مدیریت شود و رعایت این اقتضائات از جانب متولیان و اداره کنندگان که نماینده موقوفه محسوب میشوند الزامی است پس نباید در معاملات خود به طرف قرارداد اجحاف کنند و در این زمان که روح سرمایه پرستی مطلق بر جامعه حاکم است، باید قرارداد بـا سازمان حقوقی وقف منصفانه تر از سایر قراردادها باشد. بنابراین از حیث اهداف واقف باید قرارداد طوری تنظیم شـود کـه اجحاف نسبت به متصرف نشود؛ چون چنین امری از طرفی هرگز منظور واقف نبوده و مغایر با اهداف اوست و از طرف دیگر مخالف با اقتضای خیر خواهی است که ساختار عرفی وقف متضمن آن است.
دومین معیار، رعایت عدالت است که از اهداف اساسی و مهم در حقوق اسلامی است. مطابق این اصل، مبلغ پذیره باید منصفانه باشد، طوری که به هیچ کدام از طرفین عقد اجحاف نشود. بر مبنای این اصل، سود در تجارت اسلامی باید منصفانه باشد و بر خلاف اقتصاد سرمایه داری سود بر مبنای عرضه و تقاضای صرف نمی تواند مورد قبول اقتصاد اسلامی باشد. لذا بر خلاف حقوق غرب که به قاعده حقوق بازار عمل می شود در نظریات فقهی در موارد زیادی به ملاک قیمت عادله تصریح شده است. به همین دلیل، آن دیدگاه و نظر که در احتکار، معتقد به قیمت گذاری منصفانه حاکمیتی در یک رابطه حقوقی نیست، بر قیمت عادله و منصفانه تأکید دارد و دولت را از قیمت غیر منصفانه نهی می کند؛ چون قیمت ممکن است نسبت به تولیدکننده یـا مصرف کننده غیر منصفانه باشد. لذا آنان معتقدند که دولت نباید قیمت گذاری کند؛ برای مثال بعضی معتقدند که اگر محتکر در تعیین قیمت اجحاف کند، او را بـه کاهش قیمت امر میکنند اما نرخ تعیین نمی کنند؛ ولی بعضی دیگر که به استناد دلیل سلطه، قیمت گذاری را از اختیارات مالک دانسته اند، معتقدند که اگر علی رغم اجبار به فروش از تعیین قیمت امتناع، یا در تعیین مقدار آن اجحاف کرد حاکم میتواند قیمت گذاری کند، بنابراین در معاملات و تجارت نهاد خيريه وقف باید انصاف و عدالت را بیشتر مورد توجه قرار دهد تا مردم به آن متمایل شوند. سومين معيار، رعایت منافع تمام ذی نفعان است که به اقتضای آن نباید منافع موقوفه مورد حیف و میل قرار گیرد و یا منافع آن در جهت مصالح دیگران یا غیر موقوف عليهم مصرف شود. لذا باید منافع مطلق موقوف علیهم اعم از حاضر و آتی و نیز عام و خاص، مورد توجه قرار گیرد. پس پذیره ابتدایی باید در جهت منافع موقوف عـلـيـهـم و اهداف واقف سرمایه گذاری شود و نباید در راستای مصرف دیگران یا موقوف علیه نسل و بطن حاضر هزینه شود. بنابراین تولیت اوقاف باید سازمان حقوقی وقف را در پرتو این اصول اداره کند. متأسفانه رویکرد فعلی متولیان سازمان حقــوقـي وقـف، سرمایه داری غیر منصفانه است که این رویکرد در بلند مدت آسیب جبران ناپذیری به نهاد وقف وارد می کند. تثبیت و تعمیم مفهومی به نام پذیره یا حق تقدیمی در اکثر اعمال حقوقی مرتبط با وقف، البته با نگرش و نگاه مدیریت فعلی نهاد وقف، با اصول حاکم بـر نـهـاد وقف از جمله اصل خیرخواهی و انصاف و همچنین تبعیت از هدف واقف، در تنافی و تعارض است.
اهدایی
این مبلغ تحت عنوان اهدایی بر خلاف سایر پذیره ها با الزام قانونی مواجه نیست. بنابراین اهدایی، وجهی است مازاد بر کرایه و پرداخت های الزامـی کـه به صورت داوطلبانه و کاملاً اختیاری توسط مستأجر به سازمان حقوقی وقف پرداخت می شود. لذا واژه اهدایی متفاوت از پذیره است و دو عنوان جداگانه تلقی می شوند.
از قوانین موجود در رابطه با پذیره و اهدایی این گونه برداشت می شود که این دو واژه مفاهیمی جداگانه و متفاوت از یکدیگر دارند علت آن است که این دو در عبارات مختلف قوانین به یکدیگر عطف شده اند و اصل در «واو» عطف ایــن اســت که هر کلمه ای معنای خودش را القا کند نه اینکه عطف تفسیری باشد. علاوه بـر این در مواردی بین این دو واژه، کلمه ای جدایی افکنده است که خود بیانگر تفاوت مفهومی این دو واژه است. در ادامه عباراتی قانونی را نقل می کنیم که به خوبی تعدد مفهوم این دو واژه را بر می تابند.
۱. در ماده ۲۲ آیین نامه کیفیت تحقیق و رسیدگی در شعب سازمان اوقاف و امور خیریه به صراحت، تعدد مفهوم فهمیده می شود: «عواید موقوقه از محل اجاره پذیره سرقفلی اهدایی، نذر و فروش اموال و غیره در حساب بایستی به تفکیک و بر اساس بودجه های تنظیمی به اضافه موجودی آخر سال اعم از وصولی (موجودی نقدی) و ... قید گردد.» چنان که میبینید در این ماده بین واژه «اهدایی» و «پذیره» کلمه «سرقفلی» فاصله انداخته است که به روشنی دال بر مدعای ماست. این توجیه که «واو» در اینجا عطف تفسیری است، پذیرفتنی نیست.
۲. اگر به ظاهر عنوان قانون نیز توجه شود می توان تفاوت بین این دو واژه را دریافت؛ چه در آن آمده است: «آیین نامه نحوه وصول پذیره و اهدایی» بـر ایـن اساس، دو واژه فوق هر یک مفهومی جداگانه دارند اما اشکالی در اینجا مطرح است که در این آیین نامه سخنی از وصول اهدایی به میان نیامده است، بنابراین چه بسا این دو واژه مفهوم واحد داشته باشند؛ چراکه اگر مفهوم آنها متفاوت بود، باید در آیین نامه همان طور که نحوه وصول پذیره بیان شده است، نحوه وصول اهدایی نیز بیان می شد. لذا در استدلال بیان شده تعبیر به ظاهر کردیم.
۳. در ماده ۱۳ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه قانون گذار مقرر می دارد: «وجوهی که از محل پذیره و اهدایی حاصل از اجاره و استیجار موقوفه دریافت می گردد از عواید همان موقوفه محسوب و به مصارف مقدره خواهد رسید.» از عبارت قانون گذار برداشت میشود که بین مفهوم پذیره و اهدایی تفاوت قائل شده است هر چند در عمل تفاوتی میان این دو مفهوم دیده نمی شود.
حق تقدیمی
این اصطلاح دربارۀ موقوفات آستان قدس رضوی به کار می رود و با پذیره که در سازمان اوقاف به کار میرود اندکی تفاوت دارد. این تفاوتها عبارتند از:
۱. تعیین حق تقدیمی تابع آیین نامه نحوۀ ترتیب وصول و اهدایی نیست؛ چـون آیین نامه مزبور موقوفاتی را که متولی خاص دارند، در بر نمی گیرد.
۲. در قانون مذکور مقرر شده است که در پذیره ۳۰ درصد بهای واقعی از متقاضی دریافت شود و علاوه بر آن متقاضی موظف است اجاره بهای عادلانه روز را هم بپردازد. اما در حق تقدیمی ۷۰ تا ۸۰ درصد بهای واقعی از متقاضی دریافت می شود و اجاره بهایی را که او باید بپردازد، بسیار ناچیز است. در واقع این تفاوت از تفاوت اول ناشی شده است.
صحت یا عدم صحت اجاره طولانی مدت موقوفه
آیا قانون گذار، اجاره درازمدت را جایز می داند؟ بعد از پاسخ مثبت به این سؤال این پرسش مطرح می شود که آیا در وقف، اجاره درازمدت مال وقفی صحیح است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، آیا چنین اجاره ای حقی اختصاصی را برای فرد ثابت می کند؟
در خصوص پرسش اول باید :گفت هر عقدی علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات باید شرایطی اختصاصی نیز داشته باشد. تعیین مدت یکی از این شرایط است. قانون گذار در ماده ۴۶۸ ق.م. مقرر می دارد: «در اجاره اشیا مدت اجاره بایـد معین شود والا اجاره باطل است.» ولی درباره اختیار متعاقدین در تعیین حداقل و حداکثر مدت اجاره سخنی به میان نیاورده است. بنابراین در این باره باید اراده متعاقدین را مؤثر دانست و چون قانون گذار هیچ حداقلی را در مدت اجاره بیـان نکرده است، میتوان گفت که اجاره حتی به مدت یک ساعت نیز صحیح است. (مانند اجاره یک ساعته خانه یا دوچرخه) مگر اینکه از نظر عقلا مدت مشخصی لازم باشد؛ مثل اجاره یک زمین برای کشت. ولی آنچه بحث ماست، صحت یا عدم صحت اجاره طولانی مدت موقوفه است.
میتوان در این زمینه به دو دلیل استنادکرد: ۱. اتفاق نظر علمای حقوق، ۲۔ اصل عملی جواز.
واقعیت این است که دلیلی بر منع این گونه اجاره ها وجود ندارد و مواد قانونی حقوق ایران در این باره ساکت است، مگر ماده ۲ از مواد الحاقی به قانون اصلاحات اراضی مصوب ١٣۴١/١٠/٢٧ که مقرر میدارد املاک موقوفه عام با در نظر گرفتن منافع به اجاره طویل المدت ۹۹ ساله به زارعین واگذار می شود. البته اینکه چرا قانون گذار حداکثر مدت اجاره را ۹۹ سال قرار داده است، روشن نیست! دکتر لنگرودی می گوید هر عقد اجاره ای که مدت آن زاید بر متعارف باشد مانند اجاره حمـام هـا کـه در قدیم دراز مدت بود، جایز نیست. اجاره دراز مدت اوقاف در قدیم به دلیل تزلزل تبدیل وقف به ملک می شده است
به هر رو، از ماده ۴۶۸ ق.م. به روشنی بطلان اجاره مؤبد فهمیده می شود؛ چون اگر اجاره مؤبد جایز باشد، فرقی بین عقد بیع و اجاره نخواهد بود. ضمن اینکه ماده ۲ قانون اصلاحات ارضی نمیتواند بر قراردادهای اجاره حاکم باشد، به این دلیل که در مقام بیان اجاره اوقاف عام است. در نتیجه میتوان حق تقدیمی را از باب اجاره دانست، ولی اثبات حق اختصاصی برای فرد و الزام مالک به تجدید اجاره اشکال برانگیز است، مگر اینکه کسی بخواهد حق تقدیمی را از باب حق کسب و پیشه توجیه کند، ولی این حق در موقوفات با کاربری تجاری ثابت است، ولی در موقوفات زراعی و صنعتی و مسکونی اثبات شدنی نیست.
جمع بندی
با توسعه محدوده شهری، اراضی موقوفه کشاورزی در محدوده شهری قرار گرفته اند و عملاً انتفاع مورد هدف واقف ناممکن شده است. هرچند حکم اولیـه ایـن مـوضـوع، جواز فروش مال موقوفه و تبدیل آن به مال اقـرب بـه هـدف واقف بود، ولـی بـه دلـيـل سرمایه محسوب شدن زمین مسکونی، متولیان وقف عمل به آن را به مصلحت ندیدند و به اجاره هایی روی آوردند که به طور بلندمدت حق احداث بنا و مستحدثات را به مستأجر اعطا میکند متولیان در قبال اعطای چنین حقی که منجر به تحمیل برخی آثار از جمله تمدید اجباری قراردادهای اجاره بر موقوفات می شود، مبلغــي تحـت عنـوان پذیره یا حق تقدیمی از مستأجران دریافت مینمایند مشروعیت این شیوه در خصوص پذیره ابتدایی از این جهت است که از یک طرف متضمن منفعت عقلايي مشروع برای طرفین است و از طرف دیگر، در راستای هدف واقف و تأمين منافع موقوف عليهم، منجر به حفظ و بقای عین موقوفه میشود همچنین در خصوص پذیره انتقالی این مشروعیت به استناد شرط مندرج در ضمن عقد اجاره توجیه پذیر است، ولی پذیره تراکم فاقد وجاهت حقوقی است. اما مبلغ پذیره در مقررات، حداقل ۳۰٪ تعيين شـده کـه متولیان باید در پرتو سه معیار ساختاری خیریه و فرهنگی بودنِ سازمان حقـوقـي وقـف، سود و منافع منصفانه، و حفظ مصلحت تمام موقوف عليهم اقدام کنند که متأسفانه از این اصول عملاً غفلت شده است. پذیره در حکم عوض زمین اوقافی است که بایـد در جهت تحقق اهداف واقف و منافع موقوف عليهم مدیریت شود.
از آنجا که اموال و املاک موقوفه خرید و فروش نمی شود، متولیان وقف می توانند پس از کارشناسی با در نظر گرفتن عواملی از قبیل موقعیت جغرافیایی و نوع کاربری قیمتی را با عنوان «پذیره» تعیین کنند و این املاک را در قالب قرارداد اجاره، به متقاضیان واگذار کنند و سالانه مبلغی را بابت اجاره از آنها بگیرند. این گونه قراردادها ۸ تا ۱۰ ساله است مگر اینکه موجبات فسخ اجاره فراهم گردد. آغاز این قراردادها در سازمان اوقاف به بعد از انقلاب اسلامی و سال ۱۳۶۵ و تصویب «آیین نامۀ نحوۀ وصول پذیره و اهدایی» بر می گردد. پس از انقلاب، در آستان قدس نیز شاهد انعقاد این گونه قراردادها تحت عنوان «حق تقدیمی» هستیم.
در مطلب تهیه شده با استفاده از مقالات و منابع مختلف ماهیت حقوقی حق پذیره تشریح و در ادامه مبانی قیمت گذاری و تعیین این حق توسط کارشناسان رسمی دادگستری تبیین و تشریح شده است.
برای مطالعه بیشتر به قسمت دانلودها مراجعه و مقاله تحقیق حقوقی فقهی پذیره در اجاره زمین وقفی و همچنین مقاله درنگی در جایگاه قانونی پذیره و اهدایی مطالعه گردد.
به قلم بختیار سید نظامی (کارشناس دادگستری و دانش آموخته حقوق)
ویرایش نوید دولت آبادی فراهانی (کارشناس دادگستری)
